Imagine que sus padres lo dejan a usted y a sus hermanos y hermanas la parte del país que estaba en sus generaciones familiares. Varios de sus familiares ya viven en la tierra y quieren hacer lo mismo; Pero no puede obtener un préstamo para construir o renovar la casa sin el permiso de todos los familiares que también comparten propiedades. Y en cualquier momento, otro sucesor podría vender su parte, iniciar una venta de la corte que podría hacerlo desde el suelo y perder todo lo que invirtió dentro.
Esta es la realidad de lo que se conoce como propiedad de los herederos: el país se ha transferido informalmente, sin voluntad o acto claro, lo que resulta en un título "enredado" o "oscuro".
Es más común de lo que puede pensar en los Estados Unidos, especialmente en las zonas rurales y representa desafíos significativos en la estabilidad estable a largo plazo.
La investigación muestra que dentro de 44 países y el distrito de Columbia, se estima 508,371 sucesores, con el valor evaluado de 32 mil millones de dólares estadounidenses. (No había suficientes datos confiables en seis estados).
Es más una pregunta en algunos estados, como Alabama. Pero también es un problema en ciudades como Nueva York y Filadelfia.
Dado que es muy difícil financiar la construcción de viviendas en este terreno, venderla o usarla, la propiedad de los herederos puede dejar a las familias vulnerables a explotar y aumentar el ciclo de la pobreza. A pesar de estos desafíos, muchas familias todavía vivían juntas y se apoyaban en un país común durante generaciones.
Como universidad y asociada con una universidad de estudio rural Auburn, estudiamos la propiedad de los herederos y su papel en la configuración del enfoque de vivienda. Hall, Distrito de Alabama, el estudio rural terminó más de 200 proyectos, muchos de ellos anfitriones en la propiedad de los herederos, proporcionando apartamentos críticos para familias que enfrentan desafíos de tierras complejas.
Tierra sin un propietario seleccionado
La falta de voluntad o escritura clara a menudo ocurre debido al acceso inadecuado y la desconfianza del sistema legal.
Una vez que el país se transfiere a la próxima generación, los herederos se conocen como "inquilinos comunes", lo que significa que poseen un interés indiviso en la propiedad general. A medida que los activos continúan moviéndose de generación en generación, el número de inquilinos en común crece exponencialmente.
Cuando un par pasa al país a sus hijos, y luego estos niños son transferidos a sus hijos, el número de herederos está creciendo dramáticamente. Auburn University University con Sturolo, CC BI-SA
Sin un título claro, ninguna persona o grupo puede tomar decisiones sobre la propiedad. Cualquier sucesor debe ser legal para darse de baja de cualquier acción, lo que hace que sea casi imposible proporcionar formas tradicionales de financiamiento, obtener seguros, acercarse al alivio de desastres o al uso de la tierra como seguridad.
Aquellos que viven en la Tierra a menudo pagan una participación en el impuesto a la propiedad, pero tal vez con herederos distantes o inconscientes, lo que establece el riesgo de propiedad total para perderse a través de las ventas de impuestos. Esto deja a las familias con propiedades en estado "enredado" expuesto a las prácticas de prácticas transferidas que a menudo conducen a la pérdida de tierra.
Cualquier arrendatario común puede vender su parte de la fiesta externa. Estas partes externas, o individuos o empresas, pueden solicitar al tribunal que ordene lo que se llama Partición para la venta, lo que puede expulsar a cualquier otro propietario del país.
Imagine que tres hermanos heredan un pedazo de tierra de los padres y ahora son inquilinos comunes. One Brothers vende su participación en bienes raíces de los inversores. Ese inversor luego va al tribunal y solicita una partición para la venta. Luego, el tribunal ordena toda la propiedad de venta e ingresos que se separan entre los propietarios, forzando efectivamente a los otros dos hermanos de la Tierra, incluso si querían mantenerlo.
Tal táctica es especialmente común en la región de los Estados Unidos en los Estados Unidos, que cubre a Mississippi, Alabama, Georgia y Carolina del Sur; Como tal, influyen despropiados en los estadounidenses negros.
¿Por qué la tierra es propiedad familiar?
Nuestra investigación en el condado de Hall, Alabama, es que las familias negras se han apoyado especialmente mientras viven en la propiedad de los herederos.
Estas redes multigenurativas de parentesco relacionado se basan entre sí para el cuidado de los niños, la atención más antigua, los alimentos, el transporte y los costos comunes de los servicios públicos. Pero el valor de este tipo de situación de vida trasciende los beneficios sociales y económicos. La tierra puede deteriorarse en la tradición familiar o ser paciente en la historia del área circundante.
Entonces, a pesar de los desafíos legales y financieros, muchas familias extendidas harán todo lo posible para continuar viviendo juntas en su país. Incluso un pequeño papel en bienes raíces en los herederos ofrece una conexión con el pasado y un lugar para irse a casa en el futuro.
Los miembros de la familia a menudo viven en varios hogares que se extienden sobre la propiedad de los herederos, que a menudo existe en el área gris legal. Auburn University University con Sturolo, CC BI-SA
Estas redes informales sin muebles pueden brindar apoyo y resistencia de las formas en que no lo son los accidentes gestión de relieve tradicionales y la propiedad de la vivienda. Establecer a todas las personas que tienen tierra en el título, lo que se conoce como "Título de compensación", no solo es costoso y duradero, sino que a menudo es necesario compartir la propiedad en tramas más pequeñas, lo que puede evitar completamente a algunos miembros de la familia.
Mientras tanto, los productos legales y financieros tradicionales, se refieren a hipotecas y acuerdos de uso de la tierra con los agricultores, tienden a estructurarse con la propiedad de la oración en mente. La mayoría de los bancos e instituciones simplemente no tomarán prestado la propiedad del heredero con títulos enredados.
Hubo esfuerzos recientes para proteger estos arreglos informales. La partición única de la ley sobre la propiedad de los herederos, que se adoptó en 25 países, garantiza la regulación y establece medidas de protección contra la partición de ventas actual.
Por ejemplo, si la demanda de suproducción ha traído, se debe implementar una evaluación justa del valor de mercado, o el valor acordado de todas las partes. Otros accionistas de la tierra también tienen la oportunidad de canjear a un accionista que trae una demanda. Según el estatuto, se puede considerar el método de partición adicional. Y si se requieren ventas, se realiza en el mercado abierto.
Muchas organizaciones están trabajando para abordar temas relacionados con la propiedad y los títulos de títulos incautados. La mayoría de los centros de trabajo para limpiar el nombre, el establecimiento de acuerdos conjuntos y enseñar a los propietarios de tierras cómo evitar su propiedad en la situación enredada en el título. Por ejemplo, la Coalición de Vivienda de Florida, el Consejo de Asistencia de Ayuda y las propiedades de Alaba se dedican activamente a la educación comunitaria, el apoyo legal, la defensa de los datos y el avance de políticas.
Haga primero, solicite permiso más tarde
Muchas familias rurales en la propiedad de los herederos tienen carreteras limitadas a la propiedad de la vivienda. Las restricciones financieras, el acceso limitado a las oportunidades de apartamentos en la calidad y las limitaciones del lote a menudo obligan a los residentes a conformarse con casas mayores, de calidad inferior y producida. Los medios para una pequeña utilidad incluso han comenzado a reemplazar casas de remolques rotas en muchas áreas rurales.
Los medios para los servicios públicos se utilizan cada vez más como hogares en todo el sur de los Estados Unidos. Auburn University University con Sturolo, CC BI-SA
Está claro que la necesidad de una vivienda segura y duradera que esta familia permite la construcción de riqueza generacional. Y hay un estudio rural.
Construcción de nuevos apartamentos o restauración de fondos existentes para lidiar con una conexión entre la ley sobre zonificación, códigos de construcción y reglas de desarrollo de tierras, que están relacionadas con el financiamiento y los préstamos. Aunque mucho esfuerzo para resolver la propiedad en los herederos tiene como objetivo cambiar la política legal, este problema se acerca a la vivienda.
Usamos lo que llamamos estrategia de "construcción". Utilizando fondos de subvenciones y donaciones de investigación, simplemente comenzamos a construir sobre las propiedades del sucesor con el permiso de las familias. En este proceso, mostramos que si se apoderaron de los títulos ya no eran un obstáculo, se podría construir mucha más vivienda.
Una de nuestras recientes estudios rurales son casas de 18x18, compactas, múltiples casas construidas para un joven que vive en la propiedad del heredero en Alabama.
House 18K18 es una casa múltiple que estaba en la propiedad del sucesor en Alabama. Estudio rural de la Universidad Auburn. Foto: Timothy Hursley, CC BI-SA
La casa se encuentra entre varias otras casas de otros miembros de la familia. Tuvimos que trabajar alrededor de las líneas eléctricas existentes, campos sépticos, carreteras y topografía empinada. A pesar de estos límites del sitio, la casa es un iniciador ideal en casa: es lo suficientemente grande para que un hombre joven y una futura pareja vivan cómodamente en el país familiar. Si alguna vez decide ir, otros miembros de la familia pueden mudarse.
En lugar de centrarse en productos desechables, nuestro objetivo con una casa 18x18 es desarrollar prototipos de viviendas replibles que reaccionen a la realidad de la vida intergeneracional en la tierra familiar. También esperamos que la vivienda tangible ayude a hacer que el valor de la reforma de políticas.
La pregunta no es si el diseño puede responder a estos desafíos, sino que puede guiar el marco regulatorio y legal antiguo para desarrollar.
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