La mayoría de los propietarios de viviendas en Colorado no tienen suficiente cobertura de seguro para reconstruir su casa después de una pérdida total. Esto es según nuestra nueva investigación que examina si las casas destruidas en el incendio Marshall de Colorado, que quemó más de 1,000 casas en los suburbios del condado de Boulder, han sido reconstruidas.
Somos economistas que estudiamos los recursos financieros disponibles para los hogares para hacer frente a los desastres, incluidos los seguros, el crowdfunding y la ayuda federal en casos de desastre.
En los últimos cinco años, las primas de seguros en Colorado han aumentado casi un 60%, impulsadas por el aumento de las pérdidas por incendios, granizo y otros desastres. Estos patrones no son exclusivos de Colorado. Reflejan una reevaluación nacional más amplia del riesgo.
Nuestra nueva investigación arroja luz sobre esta cuestión al vincular datos confidenciales a nivel de contrato con resultados reales de renovación.
Nuestro estudio analiza 3.089 pólizas de 14 aseguradoras importantes de personas afectadas por el incendio Marshall. Los hallazgos ofrecen medidas concretas que los propietarios pueden tomar ahora para reducir el riesgo de una cobertura insuficiente.
¿Qué tan común es el infraseguro?
El infraseguro se determina comparando la cantidad de cobertura que tiene un propietario para reconstruir la estructura física de su casa con los costos reales de reconstrucción después de un desastre.
Para estimar el costo de reconstruir cada casa única, el estudio utilizó software de costos de construcción y ajustó las estimaciones para que coincidan con una muestra de cotizaciones de construcción del mundo real recibidas por los propietarios después del incendio de Marshall.
Descubrimos que el 74 % de los propietarios de viviendas afectados por el incendio de Marshall tenían un seguro insuficiente, y el 36 % estaba tan insuficientemente asegurado que su póliza cubría menos del 75 % de los costos de reconstrucción.
Según nuestra investigación, el infraseguro no era sólo un problema para los hogares más pobres. Incluso para los hogares con ingresos superiores a $180,000, el 72% tenía pólizas que no cubrían el costo de una renovación completa.
Los puntajes de crédito y los montos de las deudas hipotecarias no estaban relacionados con el nivel de cobertura insuficiente de las personas.
Después del incendio Marshall, se reconstruyeron cientos de casas a la vez, lo que aumentó los costos de reconstrucción. UCG/GettyImages
Después de grandes incendios, los costes de construcción suelen aumentar, ya que cientos de supervivientes son reconstruidos a la vez. Para ayudar a gestionar este riesgo, muchos propietarios compran una póliza de costo de reemplazo extendido, que aumenta la cobertura en un cierto porcentaje del límite de cobertura existente si el costo de reconstrucción termina siendo superior al límite de cobertura.
El ochenta y siete por ciento de las pólizas de Marshall Fire que estudiamos incluían cobertura extendida. Pero casi tres cuartas partes de ellos todavía no lograron cubrir el costo total de la reconstrucción. Nuestro estudio encontró que, si bien las pólizas de cobertura extendida mitigan el impacto de la inflación de los costos de construcción después del incendio, no abordan el problema más profundo del seguro insuficiente.
En otras palabras, incluso sin aumentos de costos, la mayoría de los hogares compraron muy poca cobertura para empezar.
El coste de la compra versus la cobertura que realmente necesitas
Nuestra investigación encuentra que la compañía de seguros que elige un hogar predice fuertemente cuánta cobertura tendrá el hogar. Eso es incluso después de contabilizar los ingresos, el estado de la hipoteca, el puntaje crediticio, el valor de la vivienda y las características de la propiedad. En otras palabras, las aseguradoras difieren sistemáticamente en los niveles de cobertura que pretenden ofrecer.
Al comprar, los propietarios miran la prima principal o el costo total del seguro, pero no cuánta cobertura realmente compra esa prima. De hecho, si los compradores compararan cotizaciones de aseguradoras para la misma cantidad de cobertura, ganarían alrededor de $290 al año en valor, aproximadamente el 10% de la prima anual promedio de seguro de vivienda.
Por qué el infraseguro ralentiza la recuperación
El infraseguro no es un problema abstracto que deba compensarse con ahorros, préstamos y ayuda federal. Deja verdaderos vacíos en la reconstrucción.
El estudio encontró que cuando el seguro del hogar es menor que el costo de reemplazar la casa, es significativamente menos probable que el hogar se reconstruya después de una pérdida total. En cambio, algunas familias terminan vendiendo y mudándose.
Lote de vivienda en venta después de un incendio en Marshall. UCG/GettyImages
Es decir, la investigación muestra que si todos los hogares con seguro insuficiente de la muestra estuvieran completamente asegurados, el 25,4% de los propietarios habría presentado una solicitud de reconstrucción dentro del año posterior al incendio, en lugar del 18,8% que la presentó. Además, sólo alrededor del 5,4% de los propietarios vendería su propiedad destruida ese año, frente al 9,7% que lo hizo. En general, esto significa que más familias pudieron reconstruir y permanecer en sus comunidades.
Lo que los propietarios de viviendas de Colorado pueden hacer ahora
A continuación se presentan algunos pasos prácticos que los propietarios de viviendas en Colorado pueden tomar para asegurarse de que su cobertura se mantenga al día con los crecientes riesgos y costos de la reconstrucción:
Al obtener cotizaciones o renovar, solicite una comparación en paralelo donde los límites de cobertura y cualquier cobertura extendida se mantengan constantes entre las aseguradoras. Comprar de esta manera ayuda a evitar un seguro insuficiente en la búsqueda de una prima más baja.
Revise las fronteras después de renovaciones y cambios económicos importantes. Los costos de construcción en la región se dispararon antes del incendio Marshall debido a la pandemia y la inflación relacionada. Si no ha actualizado su cobertura recientemente, revísela anualmente, especialmente si ha remodelado o agregado pies cuadrados.
Una buena explicación sobre cómo realizar un inventario de viviendas del Departamento de Comercio de Minnesota.
Considere la reputación y la presencia local de la aseguradora. Diferentes compañías de seguros sugerirán diferentes límites de cobertura para exactamente la misma propiedad. El estudio encuentra que las empresas con raíces más profundas en la comunidad tienen menos probabilidades de tener un seguro insuficiente, posiblemente debido a preocupaciones sobre su reputación, algo que vale la pena sopesar junto con el costo.
Front Range seguirá enfrentando temporadas de incendios forestales en las que el viento, la sequía y las igniciones humanas actúan en áreas pobladas, y es poco probable que las primas se recuperen rápidamente. Para los hogares, el paso más práctico es contratar un seguro y renovar las pólizas como si mañana pudiera ocurrir una pérdida total.
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