Esta semana, el gobernador Gavin Newsom tocó uno de los terceros rieles de la política de California. Espera que el resultado envíe una sorpresa a través de la industria de construcción de viviendas del estado.
Newsom lo que los expertos creen que son la Ley de Calidad Ambiental de California, o CEQA, ya que la ley se firmó en 1970.
Los cambios renuncian a CEQA para casi cualquier desarrollo de altura baja o media propuesta en vecindarios urbanos zonalizados para viviendas multifamiliares. No más estudios de mil páginas de suelos, las sombras que pueden lanzar los edificios y el tráfico que pueden traer. No más riesgo de demandas de CEQA de vecinos enojados.
Alquilar estas reglas muestra que no importa cuán desafiante la política, el estado eliminará las barreras que ha construido durante décadas que han terminado sofocando la construcción de viviendas y sofocando la capacidad de los californianos de vivir de manera asequible, dijo el gobernador al firmar la legislación el lunes por la noche.
"El mundo que inventamos ha estado compitiendo contra nosotros", dijo Newsom. "Tenemos que actuar".
Los californianos no tendrán que esperar mucho los efectos de las reformas. Entraron en vigencia con el golpe de la pluma del gobernador.
Al menos a corto plazo, el resultado puede ser un impacto inmediato en la construcción y más una revolución en la forma en que se realiza el desarrollo en las ciudades de California. Numerosos obstáculos tanto dentro como fuera del control de los gobiernos locales y estatales (tasas de interés, disponibilidad de mano de obra, zonificación, precios de materiales y tarifas entre ellos) todavía determinarán si se construyen viviendas. Lo que ha cambiado es que el punto clave de apalancamiento de los grupos externos ha ejercido, para bien y para enfermedades, sobre la construcción de viviendas en las comunidades de California se ha ido.
Puede ser difícil entender cómo CEQA se convirtió, en palabras de un crítico, "".
En la base, todo CEQA dice que los defensores de un proyecto deben revelar y, si es posible, disminuir sus efectos ambientales antes de ser aprobados. Sin embargo, el proceso que comienza CEQA puede llevar años a medida que los desarrolladores y los gobiernos locales completan resmas de estudios, los oponentes los demandan como inadecuados y los jueces envían a todos de regreso para comenzar de nuevo.
El tiempo es dinero, y los oponentes del proyecto pronto se dieron cuenta de que podían usar esta incertidumbre para su ventaja. A veces, si sus quejas cayeron en oídos sordos en el Ayuntamiento, amenazar un desafío de CEQA era la única forma de ser escuchados y evitar resultados nocivos. Pero en otras circunstancias, la ley se convirtió en un poderoso Cudgel ejercido para influir en las preocupaciones de que, en el mejor de los casos, tenía una relación tangencial con el medio ambiente.
Los ejemplos son la legión. El propietario de una estación de servicio en San José que quería agregar algunas bombas más. Los defensores de la vida en el sur de San Francisco. Los propietarios de viviendas en sus planes para aumentar la inscripción en la universidad insignia del estado y el tráfico y el ruido que podrían resultar.
Con el tiempo, las negociaciones de CEQA se integraron en el régimen de desarrollo de California, conocido y utilizado por todos los principales actores. La alcaldesa de Los Ángeles, Karen Bass, como organizadora comunitaria en South LA, en la década de 1990, usó CEQA para tratar de evitar que las licorerías se abran. Una compañía propiedad del desarrollador multimillonario Rick Caruso, el oponente de Bass en las elecciones de alcalde más recientes y normalmente un crítico de CEQA, este año desafía una importante remodelación de un estudio de televisión cerca de un centro comercial Caruso.
Para la vivienda, el grupo de interés principal invertido en CEQA a nivel estatal ha sido las organizaciones laborales que representan a los trabajadores de la construcción. Sus líderes han argumentado que si los legisladores otorgan alivio de CEQA a los desarrolladores, lo que aumenta sus resultados, entonces los trabajadores deberían compartir el botín a través de mejores salarios y beneficios.
Esta oposición sindical fue suficiente en 2016 para evitar una propuesta del entonces Gov. Jerry Brown limitará los desafíos de CEQA al desarrollo de viviendas urbanas. Un año después, pero solo porque los desarrolladores que querían aprovechar debían pagar los salarios a nivel sindical a los trabajadores.
Casi todos los años desde entonces, los legisladores se han involucrado en este baile con grupos laborales. En 2022, la Conferencia de Carpinteros de California desertaron el Consejo de Comercio de Construcción y Construcción del Estado y apoyó una versión menos estricta de los estándares laborales, que los legisladores.
Pero la construcción de viviendas no ha seguido. El número de proyectos que se han emitido permisos son millones menos que lo noticia en 2018. Los californianos continúan pagando precios récord para albergar a sí mismos, y los que huyen del estado a menudo citan el costo de vida como la razón. Newsom y los legisladores decidieron que necesitaban hacer más.
"No queremos sentarnos aquí y llenar nuestra cabeza contra la pared en la política y luego no tener nada que mostrar", dijo Buffy Wicks (D-Oakland) en la ceremonia de firma del lunes.
Wicks escribió una legislación este año que renunció a las reglas de CEQA para el desarrollo de viviendas urbanas sin ningún requisito laboral y lo estaba trabajando a través del proceso regular. En mayo, Newsom obtuvo el proyecto de ley de Wicks y la legislación adicional de reforma de CEQA y dijo que quería que se aprobaran como parte del presupuesto. Hacerlo aceleraría los proyectos de ley sin el control normal que ocurre en las audiencias del comité.
A medida que las negociaciones presupuestarias se calentaron, Newsom se duplicó. En un movimiento raro, insistió en vincular la aprobación de todo el plan de gastos del estado para este año a la aprobación de las reformas de CEQA. Eso significaba que los legisladores que de otro modo se opondrían solo podían votar no si estuvieran dispuestos a torpedear el presupuesto.
Lo que surgió fue una exención de CEQA limpia para los constructores de viviendas en áreas multifamiliares urbanas. Los salarios a nivel sindical solo para trabajadores de la construcción son necesarios para edificios de alta altura o de bajos ingresos, los cuales a menudo se pagan ahora debido a la mano de obra especializada requerida para edificios más altos y otras reglas estatales y locales para la construcción asequible.
CEQA no suele afectar la construcción de viviendas unifamiliares en comunidades establecidas.
Cuánto va a importar esto de inmediato para la construcción de viviendas no está claro. Los estudios se mezclan con los efectos de CEQA. Uno de los profesores de derecho de UC Berkeley descubrieron que en muchas grandes ciudades del estado durante un período de tres años enfrentó cualquier litigio de CEQA. Otro encontrado en solo un año. Aún así, más defensores de la reforma argumentan que es imposible cuantificar el efecto escalofriante que la amenaza de las demandas de CEQA tiene en el desarrollo en California y cuánto la ley ha dominado el debate.
"Esto señala un cambio sísmico en la política democrática en California desde el nimbyismo hasta la abundancia", dijo Mott Smith, presidente de la junta del Consejo de Constructores de relleno, un grupo comercial inmobiliario que aboga por la vivienda urbana. "Puedes tocar este trébol mítico y vivir para ver otro día".
Aquellos que viven al otro lado de la calle de un edificio de apartamentos de cinco pisos propuesto y se oponen a la vivienda tendrán que encontrar una manera que no sea una ley ambiental de 55 años para detenerla.
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