¿Te imaginas pasar meses –o años– pagando por una casa que nunca se construyó? Puede parecer extraordinario, pero, lamentablemente, sucedió y está sucediendo. En España, uno de los primeros casos documentados es el de Construcciones Nueva Esperanza, que en 1967 dejó a más de 10.000 familias sin vivienda y sin el dinero que habían puesto para empezar a pagarla.
En 1993, la quiebra de la Cooperativa para la Mejora Social de la Vivienda (PSV), del sindicato UGT, afectó a 175 proyectos inmobiliarios en toda España. Unos siete mil socios de la cooperativa abandonaron la cooperativa y sólo recuperaron el 75% de su inversión, mientras que los casi 13.000 socios restantes terminaron pagando un 7% más que el precio original de su casa. En 2001, la Audiencia Nacional condenó a UGT a indemnizarlos.
Aún hoy se siguen produciendo desarrollos inmobiliarios que no se materializan. La pregunta, entonces, es sencilla: "¿Tienen que devolverme el dinero que puse por lo que iba a ser mi casa?".
Declaración del caso
En principio, si se cumplen una serie de condiciones, se puede devolver el importe del anticipo de la casa comprada y no utilizada. Además de resolver el contrato (rescindirlo por incumplimiento de la otra parte) y recibir las cantidades entregadas a cuenta del precio (con incrementos relacionados con el pago de intereses), el comprador también puede conceder una prórroga al inversor. Y, en todo caso, reclamar la indemnización del daño causado.
El problema surge cuando el promotor dice que no puede devolver los anticipos. Para ello, en España contamos con leyes que buscan proteger a los clientes:
En el periodo comprendido entre el 29 de julio de 1968 y el 6 de junio de 2000 se aplicó la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percepción de anticipos para la construcción y venta de viviendas. Esta norma, que surgió de la alarma social provocada por los casos de promoción inmobiliaria que dejaron en la estacada a muchas familias, protegía a los compradores garantizando las sumas ingresadas en la cuenta, a las que había que añadir un interés del 6% anual. Además, exigía al promotor la firma de una garantía (el banco se haría cargo del importe del anticipo) o un contrato de seguro colectivo. Tanto la garantía como el seguro eran exigibles (los clientes podían reclamar directamente al banco o a la compañía de seguros lo que habían aportado).
Desde el 6 de junio de 2000 hasta el 1 de enero de 2016 se aplicó la Ley 57/1968 con modificaciones de la disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación (ZOO), que se refiere al cobro del importe a cuenta del precio durante la construcción. Así, la protección se amplió a todo tipo de viviendas, y el interés adicional en el caso de pagos anticipados se fijó al tipo de interés legal (en 2025 será del 3,25%).
A partir del 1 de enero de 2016 queda derogada la Ley 57/1968 y se aplica la disposición adicional primera del ZOO, posteriormente modificada por la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras (LOSSAR).
¿Cómo protege la ley?
El uso de la vivienda debe ser de vivienda o residencia familiar. La finalidad de la adquisición es determinante para la aplicación de la protección especial de esta ley. Por tanto, quedan excluidas las adquisiciones para inversión en bienes inmuebles o viviendas vacacionales.
Además, debe existir prueba de los importes del anticipo (que deben corresponder a lo establecido en el contrato).
Todo ello deberá quedar adecuadamente expresado en la solicitud.
¿Y a quién podemos pedir un anticipo? La jurisprudencia adoptada por el Tribunal Supremo sobre esta cuestión reconoce hasta tres posibles responsables:
Promotor-vendedor: responsable directo de la falta de entrega del inmueble.
Garante o asegurador: quien garantiza al comprador que, si finalmente no se entrega el inmueble, se le devolverá el pago inicial.
Banco receptor: que tiene la obligación de controlar al promotor. Debe asegurarse de cumplir con sus obligaciones legales y, en particular, de ofrecer una garantía por las cantidades que le suministran sus clientes.
En caso de incumplimiento del contrato, el comprador puede demandar a una o a todas estas tres partes. En ese caso, si son condenados, responderán solidariamente (el importe total podrá reclamarse a cualquiera de los imputados, quien podrá reclamar a los demás la parte correspondiente).
No debemos olvidar los tiempos.
Sin embargo, hay un elemento importante que muchas veces se pasa por alto: los plazos de reclamación.
Hasta octubre de 2015, el mandato era de quince años; después de eso se redujo a cinco. La buena noticia es que esta acción se puede poner fin tanto judicial como extrajudicialmente, y cuando se reanuda el procedimiento el plazo se vuelve a calcular desde cero.
Así que ojo con los plazos. Y si adelantas las cantidades a pagar de tu futura vivienda, y no la recibes en el tiempo estipulado, ¡presenta una solicitud!
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