El alto costo de alquilar y comprar viviendas en las ciudades estadounidenses no es ningún secreto. Pero este problema de asequibilidad no se limita a las regiones urbanas: afecta también a las zonas rurales.
Las zonas rurales, donde vive alrededor del 25% de los estadounidenses, se benefician de programas de viviendas de alquiler con apoyo federal, en particular el programa del USDA para proporcionar viviendas asequibles a residentes de bajos ingresos.
El programa de la Sección 515 del USDA es la principal forma en que el gobierno de los EE. UU. financia viviendas de alquiler asequibles en comunidades rurales. Desde su inicio en 1963, el programa ha apoyado la construcción de más de 533.000 apartamentos, casas adosadas y otras pequeñas propiedades de alquiler multifamiliares.
El programa ofrece préstamos por debajo del mercado a desarrolladores privados y sin fines de lucro que construyen y administran viviendas para residentes de bajos ingresos en ciudades pequeñas y condados rurales. Los términos del acuerdo entre los propietarios y el gobierno obligan a estos propietarios a mantener los alquileres asequibles para sus inquilinos durante décadas, limitando generalmente el alquiler a alrededor del 30% de los ingresos del inquilino.
Los últimos nuevos préstamos fueron en 2011.
Las personas que viven en unidades de vivienda de la Sección 515 normalmente pagan alrededor de $325 al mes. Eso es mucho menos que los alquileres del mercado rural, que normalmente oscilan entre 800 y 1.100 dólares al mes para viviendas modestas.
Dado que el USDA dejó de emitir nuevos préstamos de la Sección 515 en 2011, este acuerdo se está eliminando gradualmente a medida que vencen los préstamos existentes.
Los préstamos para aproximadamente el 90% de todas las viviendas restantes de la Sección 515 vencerán en 2045, según el Consejo de Asistencia para la Vivienda, una organización nacional sin fines de lucro que apoya los esfuerzos de vivienda asequible en las zonas rurales de Estados Unidos. Se prevé que para 2050, los propietarios de casi todas las propiedades actualmente en cartera del programa habrán pagado sus hipotecas.
Y cuando la mayoría de los propietarios de estas viviendas opten por no participar en el programa de la Sección 515, éste se eliminará por completo.
Un programa de vivienda que a menudo se pasa por alto
Como profesor de políticas públicas que estudia vivienda, quería entender qué sucede cuando vencen los préstamos de la Sección 515. También me interesaba saber qué determina si las propiedades siguen siendo asequibles o abandonan el programa una vez que se liquidan los préstamos.
Para averiguarlo, trabajé con otros tres investigadores de políticas de vivienda en un estudio nacional que fue revisado por pares y publicado en Housing Policy Debate en septiembre de 2025.
En 2024, estos préstamos todavía respaldaban alrededor de 400.000 viviendas en casi 13.000 propiedades en el 87% de todos los condados de EE. UU.
Los aproximadamente 750.000 estadounidenses que viven en esos hogares se encuentran entre los más pobres del país. El ingreso familiar medio de alguien que vivía en una vivienda de la Sección 515 en 2023 era de sólo unos 16.000 dólares al año, lo que representaba sólo alrededor de una quinta parte del ingreso familiar medio nacional, que rondaba los 76.600 dólares durante el mismo período en dólares ajustados a la inflación de 2023.
Además de tener ingresos muy bajos, más del 60% de las personas incluidas en el programa tienen más de 62 años, tienen alguna discapacidad o pertenecen a ambas categorías.
Opciones de tasas de mercado posteriores al vencimiento
La gran mayoría de estas viviendas de alquiler asequibles se construyeron entre los años 1970 y 1990 y se financiaron con préstamos del USDA que duran entre 30 y 50 años.
Para 2050, no habrá más unidades de vivienda de la Sección 515.
Los propietarios de estas propiedades de alquiler ya no tienen que mantener los alquileres asequibles después de liquidar sus préstamos. Y sus propietarios e inquilinos también pueden perder el acceso al Programa de Asistencia para el Alquiler del USDA, que ayuda a mantener bajos los costos de vivienda de los inquilinos.
Pueden refinanciar casas o vender propiedades. También pueden seguir cobrando alquileres asequibles a los inquilinos o convertir esas unidades al precio del mercado. Debido a esta flexibilidad, gran parte de las viviendas rurales asequibles podrían convertirse pronto en propiedades de alquiler a precio de mercado.
Lo que muestran los datos anteriores
Para este estudio, nuestro equipo de investigación analizó datos de casi 15,000 propiedades de la Sección 515 en todo el país que han estado en funcionamiento desde 1963, incluidas muchas que ya no ofrecen viviendas rurales asequibles.
Hemos descubierto que los factores más importantes que determinan si un edificio seguirá siendo asequible después de que venza el préstamo de la Sección 515 son quién posee y administra la propiedad. Los edificios propiedad de empresas con fines de lucro tienen muchas más probabilidades de abandonar el programa que aquellos propiedad de organizaciones de vivienda sin fines de lucro.
Los edificios sin fines de lucro, después de tener en cuenta la antigüedad del edificio y las condiciones del mercado local, tienen entre un 30% y un 40% menos de probabilidades de convertir viviendas anteriormente asequibles de la Sección 515 en propiedades a precio de mercado después de que los propietarios liquiden sus préstamos.
Después de analizar estos datos, también llegamos a la conclusión de que los edificios gestionados por pequeñas empresas de gestión inmobiliaria tienen más probabilidades de abandonar el programa que los gestionados por empresas más grandes. Las propiedades administradas por sus propietarios también tienen más probabilidades de ser desocupadas.
Los propietarios que poseen varias propiedades residenciales también tienen más probabilidades de abandonar el programa. Esto sugiere que los propietarios más grandes podrían permitirse las renovaciones y mejoras necesarias para convertir sus edificios en viviendas a precio de mercado una vez que terminen las restricciones.
Se está acabando el tiempo para un importante programa nacional de vivienda asequible en zonas rurales. Mak Zolotukhin/iStock vía Getty Images Plus Por qué son importantes los subsidios y los mercados locales
Los subsidios a través de otros programas gubernamentales pueden ayudar a prevenir la conversión de unidades de vivienda asequibles en viviendas a precio de mercado.
Un tercio de los activos de la Sección 515 también reciben apoyo de otros programas, incluidos vales de la Sección 8 y créditos fiscales para viviendas de bajos ingresos. Esos créditos fiscales son otro incentivo federal otorgado a los desarrolladores que construyen y renuevan viviendas de alquiler asequibles y al mismo tiempo permiten alquileres más bajos para inquilinos de bajos ingresos.
Es más probable que esas propiedades sigan siendo asequibles, incluso años después de que expiren algunos de estos incentivos fiscales.
Las condiciones económicas locales también pueden influir. En áreas con alto desempleo, grandes poblaciones militares y bajo inventario de viviendas, las propiedades también tienen más probabilidades de abandonar el programa.
Esto significa que las mismas áreas rurales que están experimentando presiones económicas o demográficas son a menudo las más propensas a experimentar una disminución en las unidades de vivienda asequibles cuando los propietarios liquidan sus préstamos de la Sección 515.
Pasos procesables
El Congreso y el USDA han tomado algunas medidas para frenar la pérdida de viviendas asequibles en las zonas rurales.
Por ejemplo, el USDA ha financiado esfuerzos de preservación como el Programa Piloto de Revitalización y Preservación de Viviendas Multifamiliares, que proporciona subvenciones, reestructuración de préstamos y otras herramientas financieras para ayudar a reparar propiedades antiguas de la Sección 515 y ampliar su asequibilidad.
Estos esfuerzos han ayudado a preservar algunos edificios y apoyar la transferencia de propiedad de propietarios del sector privado a grupos de vivienda sin fines de lucro. Pero sólo gastan decenas de millones de dólares al año y se centran principalmente en mantener propiedades existentes en lugar de construir viviendas nuevas.
Los investigadores estiman que se necesitarían alrededor de $5.6 mil millones en reparaciones para preservar las viviendas asequibles actualmente asociadas con el programa de la Sección 515.
Algunos legisladores han propuesto reformas que apuntan a hacer más que revertir la pérdida de este tipo de vivienda asequible. La Ley bipartidista de Reforma de los Servicios de Vivienda Rural, introducida por primera vez en 2023 y reintroducida en 2025, modernizaría los programas de vivienda rural del USDA y permitiría que ciertos contratos de asistencia de alquiler continúen después de que venzan las hipotecas. A principios de 2026, el proyecto de ley sigue bajo consideración.
Durante las próximas dos décadas, la mayoría de estos propietarios liquidarán sus préstamos de la Sección 515. A menos que el gobierno fortalezca el programa o lo reemplace con otra cosa, gran parte de las viviendas de alquiler asequibles en las zonas rurales de Estados Unidos podrían desaparecer gradualmente a medida que los propietarios conviertan todas las propiedades de la Sección 515 en viviendas a precio de mercado.
Que las comunidades rurales conserven viviendas asequibles dependerá no sólo de lo que haga el gobierno federal, sino también de los propietarios.
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