Los compradores de viviendas estadounidenses no pueden tomar un respiro.
La tasa hipotecaria a 30 aƱos estĆ” estancada en mĆ”ximos recientes muy por encima del 6% y ahora promedia el 6,48%, segĆŗn datos publicados el 4 de junio de 2026 por Freddie Mac, que agrupa y vende prĆ©stamos hipotecarios. Esto supone otro golpe para los estadounidenses que esperan comprar una casa o refinanciar su hipoteca actual, que estaba fijada a tasas igualmente altas. Eso tambiĆ©n es un fuerte salto desde febrero de 2026, cuando el costo de financiar una hipoteca a 30 aƱos cayĆ³ a solo el 6%.
Las hipotecas caras estĆ”n pesando sobre el mercado inmobiliario en general, un hecho que no se le ha escapado al presidente Donald Trump. LiderĆ³ una agresiva campaƱa para presionar a la Reserva Federal, que fija la tasa de referencia a corto plazo, para que hiciera recortes mĆ”s profundos en los costos de endeudamiento. El nuevo jefe de la Reserva Federal, Kevin Warsh, tambiĆ©n ha hablado de recortar las tasas de interĆ©s desde que fue nominado por Trump, un cambio respecto de su anterior postura antiinflacionaria.
Como profesor de finanzas, me han preguntado por quĆ© las tasas hipotecarias estĆ”n aumentando a pesar de que la Reserva Federal las ha mantenido estables despuĆ©s de una serie de recortes en 2024 y 2025. En realidad, el banco central tiene poco control sobre los costos hipotecarios, y los estadounidenses podrĆan quedarse atrapados con tasas altas durante mucho tiempo.
¿Hasta quĆ© punto puede la Reserva Federal controlar las tasas hipotecarias?
No tanto.
La Reserva Federal afecta directamente la tasa de los fondos federales, la tasa de interĆ©s a corto plazo que los bancos se cobran entre sĆ por los prĆ©stamos a un dĆa. Mucha gente supone que las tasas hipotecarias varĆan al ritmo de las decisiones de la Reserva Federal, pero, de hecho, estĆ”n impulsadas principalmente por los mercados financieros.
Las hipotecas a treinta aƱos son activos a largo plazo. Los inversores que compran esos prĆ©stamos, ya sea directamente o a travĆ©s de valores respaldados por hipotecas, toman decisiones basadas en lo que creen que serĆ”n la inflaciĆ³n, el crecimiento econĆ³mico, el endeudamiento gubernamental y las tasas de interĆ©s en los aƱos futuros.
Entonces, ¿quĆ© afecta las tasas hipotecarias?
La inflaciĆ³n es uno de los factores mĆ”s importantes. Aunque la inflaciĆ³n ha caĆdo significativamente desde los picos de 2022 y 2023, los inversores siguen sin saber cuĆ”ndo volverĆ” al objetivo oficial a largo plazo de la Reserva Federal del 2%, especialmente con los elevados precios del petrĆ³leo y el conflicto en curso con IrĆ”n.
Esta incertidumbre es importante porque cuando los prestamistas otorgan una hipoteca a tasa fija a 30 aƱos, estĆ”n invirtiendo capital durante dĆ©cadas. Si la inflaciĆ³n resulta ser mĆ”s alta de lo esperado, los pagos futuros que reciban los prestamistas serĆ”n menos valiosos en tĆ©rminos de poder adquisitivo real. Para compensar ese riesgo, los inversores exigen mayores rendimientos a cambio de mayores costos de endeudamiento. Cuanto mayor sea el riesgo, mayor serĆ” el rendimiento.
El endeudamiento del gobierno federal es otro factor importante. Las perspectivas presupuestarias a largo plazo del registrador independiente de la Oficina de Presupuesto del Congreso predicen que seguirĆ”n existiendo grandes dĆ©ficits federales y niveles de deuda crecientes en los prĆ³ximos aƱos. Se estima que el enorme proyecto de ley de impuestos e inmigraciĆ³n de Trump, aprobado por el Congreso controlado por los republicanos en 2025, agregarĆ” 3,4 billones de dĆ³lares al dĆ©ficit federal para 2034.
La financiaciĆ³n del dĆ©ficit requiere que el Tesoro de Estados Unidos emita grandes cantidades de deuda mediante la venta de bonos gubernamentales y otros valores. Cuando aumenta la oferta de bonos gubernamentales, los inversores pueden necesitar rendimientos mĆ”s altos para absorber esa oferta adicional. Y como los rendimientos de los bonos del Tesoro sirven como punto de referencia para muchos tipos diferentes de costos de endeudamiento en toda la economĆa, las tasas hipotecarias a menudo varĆan con ellos. En particular, las tasas hipotecarias tienden a seguir el rendimiento de los bonos del Tesoro estadounidense a 10 aƱos mucho mĆ”s estrechamente que la tasa de los fondos federales.
¿QuĆ© mĆ”s afecta las tasas hipotecarias?
Una capa adicional de complejidad son los valores respaldados por hipotecas, que consisten en paquetes de prƩstamos que se venden a inversores en lugar de permanecer en el balance del prestamista. Los inversores que poseen estos valores enfrentan riesgos que los inversores en bonos del tesoro no enfrentan. El principal de ellos es el derecho a refinanciar: los propietarios pueden refinanciar cuando las tasas bajan, liquidar el prƩstamo mƔs rƔpido de lo que permite el acuerdo hipotecario o mudarse inesperadamente y liquidar el prƩstamo anticipadamente.
Por lo tanto, los inversores generalmente exigen una prima sobre los rendimientos del Tesoro cuando compran valores respaldados por hipotecas para compensar este riesgo de pago anticipado. De lo contrario, se verĆan atrapados con un rendimiento inferior al que esperaban originalmente cuando compraron ese prĆ©stamo.
Debido a que las tasas hipotecarias son altas, la expectativa general es que muchos propietarios refinanciarĆ”n a tasas mĆ”s bajas cuando puedan. Eso significa que el riesgo de refinanciamiento es mĆ”s alto de lo habitual y ha mantenido elevado el diferencial, o diferencial, entre los rendimientos de los bonos del Tesoro a 10 aƱos y las tasas hipotecarias en comparaciĆ³n con las normas histĆ³ricas, segĆŗn el Centro para el Financiamiento de la Vivienda del Urban Institute.
En resumen, incluso si los rendimientos de los bonos del Tesoro se mantienen estables, un diferencial hipotecario mĆ”s alto podrĆa mantener las tasas hipotecarias mĆ”s altas de lo que los prestatarios podrĆan esperar. Esto ayuda a explicar por quĆ© las tasas hipotecarias no siempre se mueven en la misma direcciĆ³n que la polĆtica de la Reserva Federal y por quĆ© las tasas hipotecarias se han mantenido altas incluso despuĆ©s de que la Reserva Federal comenzĆ³ a recortar las tasas de interĆ©s a corto plazo en 2024.
Por quĆ© ayuda tener una visiĆ³n a largo plazo
Por Ćŗltimo, hay una perspectiva histĆ³rica importante que a menudo falta en los debates sobre el mercado hipotecario actual.
Muchos estadounidenses estĆ”n comparando las tasas hipotecarias actuales con las tasas extremadamente bajas disponibles en 2020 y 2021, cuando algunos prestatarios obtuvieron hipotecas a 30 aƱos a tasas inferiores al 3%. Se encontraban entre las tasas hipotecarias mĆ”s bajas jamĆ”s registradas en Estados Unidos (la excepciĆ³n mĆ”s que la regla) y el resultado de las medidas de emergencia de la Reserva Federal para sacar a la economĆa de la recesiĆ³n.
De hecho, durante la mayor parte de la dĆ©cada de 1990 y principios de la de 2000, las tasas hipotecarias a menudo oscilaron entre el 6% y el 8%. Vistas desde esa perspectiva, las tasas actuales son mucho menos inusuales de lo que muchos estadounidenses pensarĆan.
Las hipotecas existen desde hace mĆ”s de dos milenios, sobreviviendo a imperios, reinos, depresiones, guerras, crisis financieras y revoluciones tecnolĆ³gicas. Los detalles han cambiado drĆ”sticamente, pero la economĆa subyacente no: los prestamistas siempre han exigido una compensaciĆ³n por el riesgo de inflaciĆ³n, la incertidumbre y el valor temporal del dinero.
Es por eso que las tasas hipotecarias no las determina Ćŗnicamente la Reserva Federal, sino millones de inversionistas que emiten juicios sobre el futuro. Y por ahora, esos inversores se mantienen cautelosos.
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