Se espera que la población de Detroit crezca en 2023 por primera vez en 60 años, una tendencia que ha continuado en los últimos años. Durante la última década, el centro de la ciudad ha experimentado importantes inversiones y desarrollo públicos y privados.
Personalmente fui testigo de algunos de los cambios en Detroit mientras estudiaba mi doctorado. en el programa de gestión deportiva de la Universidad de Michigan. Ahora soy profesor asistente en la Universidad de Florida, donde investigo cómo los deportes impactan las economías locales.
Uno de los cambios que presencié fue la construcción del Little Caesars Arena y su inauguración en 2017. El lugar costó aproximadamente 863 millones de dólares, incluidos 324 millones de dólares de dinero público, una suma significativa, especialmente teniendo en cuenta que se adjudicó tan cerca de la declaración de quiebra de la ciudad en 2013. El acuerdo de financiación también incluía materiales, algunos de los cuales todavía firmaban contratos de desarrollo inmobiliario.
Los principales usuarios y operadores del estadio son los Detroit Pistons de la NBA y los Detroit Red Wings de la NHL. Red Wings es propiedad de la familia Ilitch, que fundó Little Caesars Pizza en Detroit en 1959.
Mis colegas Nassim Binesh, Kyriaki Kaplanido y yo publicamos recientemente una investigación que examina el impacto que el estadio ha tenido en la industria hotelera de Detroit.
¿Dónde duermen todos estos fanáticos de los Pistons después del partido? Gregory Shamus/Getty Images Instalaciones deportivas y la promesa de ganancias financieras
El persistente debate sobre los beneficios de las instalaciones deportivas para la economía local se produce al mismo tiempo que los funcionarios públicos siguen destinándoles importantes fondos.
Tan sólo en los últimos cinco años, en ciudades como Buffalo, Las Vegas y Nashville, funcionarios locales y estatales se han asociado con equipos deportivos para construir nuevos estadios, ofreciendo a menudo incentivos a las franquicias que incluyen deducciones de impuestos, alquiler gratuito y costos compartidos de construcción.
Con mucha menos frecuencia, estos intentos de construir un estadio fracasan. Eso sucedió recientemente en Kansas City, donde los votantes rechazaron un nuevo estadio, y en Filadelfia, donde el equipo revocó su decisión de construir un estadio cerca de Chinatown.
Como señalé en un estudio en coautoría con Mark Rosentraub, profesor de la Universidad de Michigan, las ciudades compiten entre sí por nuevos residentes e ingresos fiscales provenientes del desarrollo y la actividad económica. Algunos funcionarios claramente ven mantener o ganar el estatus de "liga mayor" como una ventaja tan importante que están dispuestos a gastar el dinero de los impuestos para ayudar a las franquicias ricas.
Esto puede explicar por qué sucede, pero no necesariamente lo justifica.
Little Caesars Arena y la industria hotelera
En nuestro estudio, examinamos la industria del alojamiento, incluidos hoteles y alquileres a corto plazo, que ha experimentado un crecimiento significativo coincidiendo con el crecimiento económico de Detroit.
Los datos de alquileres a corto plazo se compraron de AirDNA y los datos de hoteles se obtuvieron de STR. Ambos sitios recopilan y venden datos, principalmente a inversores y propietarios de hoteles y alquileres a corto plazo.
Nuestro análisis cuantitativo examinó millones de registros de 2015 a 2022. Los alquileres dentro de los límites de la ciudad crecieron de 462 unidades en 2015 a 2582 en 2022. El grupo saludable cerca del centro creció significativamente durante este período.
En 2015 se reservaron 24.592 noches en alquileres de corta duración. Para 2022, ese número habrá aumentado a 161.952. En el mismo período, la demanda de habitaciones de hotel disminuyó un 19%.
Sin embargo, las tarifas hoteleras aumentaron durante el mismo período de un promedio de 128,20 dólares en 2015 a 197,05 dólares en 2023, lo que significa que a pesar de la reducción de la demanda, los ingresos anuales del hotel aumentaron de 229,6 millones de dólares en 2015 a 306,1 millones de dólares en 2023.
Los hoteles y alquileres a corto plazo en Detroit están sujetos a un impuesto estatal sobre las ventas del 6%. Los hoteles también deben pagar impuestos de alojamiento en toda la ciudad que oscilan entre el 3% y el 6%, dependiendo del número de habitaciones. Actualmente, el impuesto de residencia no se aplica a los alquileres a corto plazo.
Arena abierta, ¿y luego qué?
Entonces, ¿en qué medida ha afectado el nuevo escenario a la oferta y la demanda de alojamiento?
Para responder a esa pregunta, comparamos las cifras de Detroit con los datos de alquileres a corto plazo de Grand Rapids, la segunda ciudad más grande del país.
La respuesta no es tanto.
El crecimiento de los alquileres a corto plazo en Detroit no ha sido diferente al de Grand Rapids, aunque allí no juegan franquicias de grandes ligas ni se han construido grandes estadios. La demanda en Grand Rapids creció un 1.210% en comparación con el 1.284% en Detroit. La cantidad de unidades disponibles aumentó un 702% en Grand Rapids, en comparación con un 674% en Detroit.
En cuanto al impacto de Little Caesars Arena, nuestro estudio sugiere que los eventos deportivos allí no tienen un impacto positivo en la industria del alojamiento.
Grupos musicales como Lil Wayne aportan más dólares a los propietarios. Scott Legato/Getty Images
Aunque los eventos deportivos han tenido poco impacto, el estadio también ha albergado conciertos de grandes nombres, incluidos Harry Styles, Jay-Z y The Weeknd. Nuestra investigación muestra que estos conciertos aumentaron significativamente las tasas de ocupación en alquileres a corto plazo, aunque el efecto no se trasladó a los hoteles.
Pero el alquiler tenía que ser muy adecuado al lugar. El aumento en el número de noches de conciertos fue más de tres veces mayor en las unidades de alquiler a corto plazo ubicadas dentro de una milla del estadio en comparación con la ciudad en su conjunto.
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