Mientras visitaba a mi familia en San Petersburgo, Florida, en noviembre de 2024, me encontré caminando por una tranquila calle residencial en Shore Acres, un vecindario bajo junto a la bahía, no lejos de donde crecí.
Dos meses antes, el huracán Helene envió varios pies de agua a las casas aquí, aunque el centro de la tormenta permaneció lejos de la costa. Pocos días después de Helena, Milton tocó tierra cerca como un gran huracán, causando importantes daños por viento.
Lo que vi esa mañana de otoño fue un escenario de una recuperación del vecindario marcadamente desigual: docenas de casas antiguas, la mayoría construidas durante el auge inmobiliario de la posguerra en el área, estaban en un estado de deterioro alarmante. Paredes de yeso rotas, gabinetes de cocina deformados, vidrios rotos: todo el interior se derramaba hacia la calle en montones, a veces tan altos como yo.
En la misma calle, también vi casas nuevas intactas que parecían intactas. Erigido sobre pilotes muy por encima de sus vecinos, de conformidad con los códigos de construcción recientes, no había señales de que una gran tormenta hubiera azotado recientemente el vecindario.
Con el sonido de sierras y martillos resonando en mis oídos, noté los carteles de "se vende" afuera de muchas de las casas dañadas por la tormenta. La reconstrucción después de una tormenta es un trabajo duro y algunos parecen haber pedido un descanso.
Durante más de una década, he estado investigando cómo los mercados inmobiliarios se están adaptando a las cambiantes realidades financieras del cambio climático en Florida, los Países Bajos y más allá. En esta calle, vi una comunidad desmoronándose lentamente a medida que los shocks climáticos –y las subsiguientes respuestas del mercado a ellos– remodelaron el costo de vida.
Estos costos son causados por algo más que grandes desastres. El aumento de las tasas de seguros de propiedad está cambiando el costo de vida en el Estado del Sol, y es probable que empeore a medida que los huracanes se intensifiquen en los próximos años. Pero la forma en que gestionamos actualmente estos riesgos y costos no es la única opción.
Una crisis tangible
Estas experiencias aparentemente cotidianas reflejan la importancia estructural de los seguros en nuestros sistemas de financiación de viviendas y gestión de riesgos climáticos en los Estados Unidos y más allá.
En Florida, donde la riqueza individual y colectiva se basa en los valores de las propiedades y los mercados inmobiliarios, los mercados de seguros son de particular importancia.
Sin seguro, usted y yo no podríamos obtener (ni mantener) una hipoteca. Sin hipotecas, los compradores perderían el acceso al mercado, lo que provocaría una caída de los precios de la vivienda. El mercado inmobiliario, y todos los negocios que terminaron en él, tartamudearían. La base del impuesto a la propiedad caería y, con ello, los presupuestos de los gobiernos autónomos locales. Se produce una espiral financiera descendente.
Incluso aquellos que pueden permitirse el lujo de quedarse sufren pérdidas en el valor de su vivienda y en su estilo de vida a medida que la comunidad que los rodea se desmorona o desaparece. Esto tuvo lugar durante la crisis de las hipotecas de alto riesgo de 2008 y la recesión económica que siguió.
Y esto no es sólo un problema para los propietarios: los seguros costosos también afectan a los inquilinos y a los proveedores de viviendas asequibles, ya que los propietarios transfieren los costos a los inquilinos, retrasan el mantenimiento, posponen nuevas construcciones o enfrentan dificultades financieras.
Selectivamente, no colectivamente
Algunas personas, barrios y ciudades pueden darse el lujo de pagar para salir de esta espiral. Pueden construir infraestructuras costosas para mitigar los daños de las tormentas, absorber las pérdidas y reconstruir después de un desastre.
Los estudios de caso de Miami muestran cómo el riesgo climático ya está empezando a clasificar los vecindarios según su riqueza, resiliencia y seguros. Los altos costos de los seguros podrían alejar aún más la propiedad de vivienda asequible en lugares como Miami Gardens y comunidades similares, donde los costos de la vivienda están aumentando. Mientras tanto, los desarrolladores están comprando terrenos elevados que tienen menos probabilidades de inundarse en comunidades como el Pequeño Haití, desplazando a las comunidades y limitando su acceso a viviendas asequibles.
Para algunos, la carga emocional y financiera de limpiar y reconstruir después de la temporada de huracanes es simplemente demasiado. Brian R. Smith/AFP vía Getty Images
Los propietarios de viviendas dependen de los seguros para agrupar el riesgo, de modo que ningún individuo absorba el costo total del shock. Pero a medida que las aseguradoras con fines de lucro intentan protegerse contra las crecientes pérdidas, necesariamente se vuelven mucho más selectivas sobre quién obtiene cobertura y a qué costo.
Pero esta forma parcial de adaptación impulsada por el mercado inmobiliario pospone un ajuste de cuentas colectivo más amplio y costoso: ¿qué sucede si más residentes ya no pueden darse el lujo de quedarse, o deciden que los riesgos son demasiado altos y se mudan a otra parte? ¿A dónde van y qué pasará con los lugares que dejan atrás?
En otras palabras, compartir riesgos se convierte en clasificación de riesgos. Y sin mecanismos fuertes para contrarrestarlo, se vuelve divisivo en lugares como Shore Acres. Las comunidades costeras de Florida ya están mostrando signos de este "proteccionismo fragmentado": un mosaico de individuos y comunidades que están financieramente protegidos o excluidos del creciente riesgo climático.
Estos patrones a menudo recuerdan y refuerzan formas históricas de injusticia racial y económica en los mercados inmobiliarios de Florida y más allá de los EE. UU.
Los informes de noticias locales han estado siguiendo las crecientes tasas de seguros de propiedad en Florida durante años. Mirando las alternativas existentes
Una respuesta inmediata sería crear políticas públicas que hagan que la adaptación y los seguros funcionen mejor juntos. En otras palabras, los propietarios necesitan ayuda tanto para proteger sus hogares de la tormenta para minimizar los daños por adelantado como para pagar las reparaciones y la reconstrucción cuando sea necesario después de la tormenta.
El estado de Florida ha construido gradualmente un complejo sistema de instituciones de seguros semipúblicas, pero no ha abordado de manera significativa la resiliencia a nivel de hogares y vecindarios. Los esfuerzos por estimular soluciones del mercado financiero privado para los propietarios de viviendas han resultado desafiantes, en parte porque los individuos y los mercados privados no pueden coordinar estrategias integrales de adaptación comunitaria.
Muchas propuestas de reforma estadounidenses e internacionales se centran en vincular las protecciones de seguros, como opciones ampliadas de seguros públicos, con medidas concretas que estimulen la resiliencia a nivel del hogar y la comunidad, incluidos códigos de construcción más estrictos, modernizaciones de viviendas, nueva infraestructura y una mejor planificación del uso de la tierra.
Estas propuestas reconocen que es ineficaz dejar a los propietarios individuales las decisiones sobre la modernización de viviendas ubicadas en zonas en dificultades. Aquellos que pueden permitírselo pueden darse el lujo de remodelar sus casas a un alto costo si creen que los riesgos son lo suficientemente altos, pero aquellos que no pueden permitírselo simplemente no tienen suerte.
Instituciones públicas como las Agencias de Resiliencia de Vivienda propuestas por el Instituto Comunitario y del Clima podrían ayudar a vincular el seguro y la adaptación de nuevas maneras. Amplios estudios de casos internacionales también proporcionan una rica base para reinventar nuestras instituciones de seguros y resiliencia.
Las versiones locales, estatales o incluso federales de estas agencias podrían ofrecer seguros al consumidor para individuos junto con programas de inversión en adaptación como una ventanilla única. Estas agencias podrían agrupar los riesgos a través de un sistema de seguro de pagador único y reducir esos riesgos invirtiendo en medidas de resiliencia. Como agencias gubernamentales, se centrarían en la seguridad y la asequibilidad a largo plazo, no en la obtención de beneficios.
Estas agencias también podrían implicar una toma de decisiones transparente y democrática, dando más poder a las comunidades respecto de decisiones que normalmente son "encasilladas" por los actores del mercado privado.
Avanzando
Independientemente de cómo Florida decida avanzar, los debates sobre la reforma de los seguros no deberían perder de vista estas preguntas fundamentales: ¿Qué y a quién estamos tratando de proteger, durante qué horizonte temporal y a qué costo?
El sistema actual ya está respondiendo estas preguntas, decidiendo el destino de Shore Acres y muchas comunidades similares. La dinámica de clasificación de riesgos que impulsa el ajuste también abre nuevos errores financieros y profundiza los existentes en acuerdos como éste. Por un lado están aquellos que pueden permitirse altas tasas de seguro y el coste de medidas de protección, como las persianas. Del otro lado están aquellos que no pueden pagar un seguro ni reconstruir sus casas destruidas después de la tormenta.
Creo que el desafío de Florida no es sólo estabilizar los mercados de seguros, sino crear nuevas formas de protección colectiva que conecten las finanzas, la reducción de riesgos y las decisiones sobre cómo viven las comunidades con el riesgo climático.
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