Un ex líder legislativo estatal dice que otros demócratas en Sacramento han ignorado durante mucho tiempo las necesidades de vivienda de los californianos de clase media. Y tiene un plan para ayudarlos a comprar una nueva casa.
Para su crédito, he estado en la construcción de viviendas en los últimos años, particularmente en la sesión legislativa recién concluida.
Pero el ritmo del edificio todavía está muy por detrás de lo que se necesita, y cuando se postuló por primera vez para gobernador hace siete años. La oferta no se acerca a satisfacer la demanda y eso empuja los precios de las viviendas mucho más altos de lo que millones de familias de clase media pueden pagar.
Uno de los mayores raps en California es que los costos de vivienda se han disparado fuera del alcance de muchos. Esa es una gran razón por la cual muchas personas de clase media han huido del llamado estado dorado para regiones menos costosas.
"Gran parte del trabajo del gobernador y la legislatura en los últimos años se ha centrado en la falta de vivienda y las viviendas asequibles, los cuales requieren subsidios de los contribuyentes y abandonan la clase media", dice el ex legislador de Van Nuys Bob Hertzberg, quien era un orador de la Asamblea y líder de la mayoría del Senado.
"Los californianos de clase media simplemente no pueden ahorrar lo suficiente para un pago inicial. Y los pocos programas gubernamentales para ayudar a los compradores de clase media son complejos, subfinanciados y están restringidos a compradores de vivienda por primera vez".
Señala las consecuencias políticas: "Nosotros (los demócratas) hemos hecho lo suficiente por ellos. Y nos están castigando en sus patrones de votación".
Sí, la clase media se ha vuelto bien en todo el país. La asequibilidad de la vivienda es un problema en muchos estados, pero es particularmente agudo en California.
En julio, el precio medio para una casa unifamiliar existente en California fue de $ 884,050, según la Asociación de California. de agentes inmobiliarios. El pago inicial normal del 20% requeriría que un comprador presente $ 176,810 en efectivo. No muchas parejas jóvenes, o de mediana edad tampoco tienen tanto dinero de repuesto.
La mediana del precio de la vivienda varía mucho en todo el estado. En el condado de San Mateo, son $ 2.1 millones; en San Francisco, $ 1.6 millones. Otros condados: naranja, $ 1.4 millones; Riverside, $ 630,000; Ventura, $ 949,500; Kern, $ 390,000; Sacramento, $ 559,000.
Hertzberg ha presentado una iniciativa de votación propuesta para las elecciones de 2026 que permitiría a los compradores de clase media de casas nuevas pidiendo prestado la mayor parte de su pago inicial.
En lugar de poner el 20% del precio de venta en efectivo, el comprador desembolsaría solo el 3%, $ 26,522 según el precio mediano en todo el estado de julio, y pedirá prestado el 17% restante, o $ 150,289.
Por lo tanto, habría la primera hipoteca regular del 80% del precio de venta, más una segunda hipoteca sobre el préstamo de pago inicial.
Basado en los cálculos de Hertzberg, por ejemplo, una casa de tres dormitorios y tres baños de Santa Clarita que se vende por $ 700,000 requeriría pagos mensuales de $ 4,253 en las dos hipotecas. Eso supone una tasa de interés combinada del 7%.
Las nuevas casas y condominios también calificarían bajo el programa. El precio medio estatal para los de julio fue de $ 647,000.
¿Por qué solo nuevas casas? Hertzberg dice que es "críticamente importante" aumentar el suministro de viviendas y la única forma de hacerlo es construir más. Al mismo tiempo, crea trabajos de construcción.
Además, políticamente, atrae el apoyo de desarrolladores, sindicatos y agentes inmobiliarios.
Y para los gobiernos locales, genera más impuestos a las propiedades y las ventas.
¿Quién se define como clase media? Compradores cuyos ingresos familiares son menos del 200% de la mediana de su área local. En todo el estado, eso es $ 193,000. Pero varía: $ 213,200 en Palmdale, $ 262,600 en Camarillo, $ 207,800 en San Bernardino, $ 177,000 en Fresno, $ 311,720 en San Francisco.
A diferencia de otros programas de vivienda gubernamental, este no se limita a solo compradores de viviendas por primera vez. Solo requiere que los compradores sean californianos y vivan en el hogar como su residencia principal. No se alquilar.
El programa sería administrado e implementado por la Agencia de Finanzas de Vivienda de California.
"Lo más importante, no hay costo para los contribuyentes", dice Hertzberg.
La Ley de "propiedad de vivienda de clase media" se financiaría mediante la venta de $ 25 mil millones en bonos de ingresos que crearían el bote de préstamos de pago inicial. Los prestatarios deben pagar su segunda hipoteca si la casa se vende o se refiniza dentro de los 15 años.
Las instituciones de préstamos regulares organizarían los préstamos y cobrarían tarifas mínimas.
"Es muy difícil trabajar con una burocracia gubernamental, por lo que haremos que los bancos manejen todo el papeleo", dice Hertzberg.
Él dice que el programa se autofinanciaría. Los pagos de préstamos reabastecerían la olla para compradores de viviendas adicionales. Él cree que el gatito de $ 25 mil millones generaría hasta 150,000 casas nuevas, útil, pero aún por debajo de los millones más que California necesita.
Dan Dunmoyer, presidente y director ejecutivo de la Asociación de la Industria de la Construcción de California, dice que California necesitaría construir 437,000 nuevas viviendas anualmente para alcanzar la promesa de campaña original de Newsom de 3.5 millones cuando salga de la oficina después del próximo año. En cambio, estamos construyendo solo 112,000.
Hertzberg recuerda que hace unos cinco años introdujo la legislación para estimular la propiedad de la casa de clase media. "Se cargó con viviendas asequibles subsidiadas por los contribuyentes y disposiciones de tantos grupos de intereses que me alejé", dice.
"Cada vez que hay un níquel sobre la mesa, los grupos de interés encuentran una manera de agarrarlo".
"Era líder mayoritario del Senado", continúa. "Sé cómo hacer estas cosas. Pero no pude obtener algo simplemente enfocado en la clase media.
"Vamos a conseguirles un hogar. El hogar es donde está la riqueza. El hogar es un sueño".
El plan de Hertzberg tiene sentido en el concepto. Ayudamos a los veteranos a comprar casas. ¿Por qué no ayudar también a toda la clase media en dificultades?
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La lectura obligada:
La inmersión profunda:
El especial de los LA Times:
Hasta próxima semana,
George Skelton
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